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房地产营销中的经济学【简体】【繁體】
添加日期:2016/7/22  点击次数:17273
 
    客户购买商品房的目的,可以分为两种层次:一种是供自己居住;一种是为了投资营利。其中,供自己居住的,又可细分为:一种是迫于家庭居住困难,而又无法从单位里得到分房福利:一种是原本家庭居住条件尚可,买房是为了住得更宽敞些。
一、购房居住者
    对于购房主要是为了自己居住的客户来说,选择适当户型是最重要的。一般来说,住宅型的,适合一般小康家庭,公寓型的,一般是釉面砖或者马赛克外墙,铝合金门窗。房型以三房一厅为多,也有二房一厅或者三房二厅、四房二厅、五房二厅,绝少一房一厅。
    流行“大厅小卧”,客厅20-30多平方米。卧室通常约15平方米。卫生间往往有两套。灶间也大。阳台通常有两个或者三个,面积比普通型的大。有的阳台达十几个平方米。公寓型的每平方米价格,倒是比普通型只高几百元,但是每套房子的面积要比普通型大得多,总价要高。对于那些“先富起来”的人来说,买公寓型比较合适,一是房子漂亮。宽敞,二是房价远比别墅型实惠。
    别墅型的商品房,常为两层,四周一片花园,占地而积大,装修豪华,就很不方便。所以,别墅型的买主,通常是外商或者“大腕”级内商。
    购房出于居住目的客户可根据其经济实力分为如下几类:
    (一)小康之家
    1.他们买商品房时,首先是考虑价格。一般来说,每平方米在3000元人民币以上的,他们就不敢问津。所以,他们买的大多是内环线之外的每平方米建筑面积2000元人民币左右的商品房。
    2.就建筑面积而言,一般只能买50平方米上下。所以,他们大多买两房一厅。新婚户则买一房一厅。
    3.由于多层商品房的得房率高,用同样的钱买同一地段的商品房,多层的要比高层的面积大得多,物业管理的费用也少得多。所以,他们买的商品房,大多买多层。
    4.他们买的绝大部分是普通型商品房。因为那些釉面砖外墙、铝合金门窗的公寓式商品房,虽然外观漂亮,但是价格要贵。
   (二)白领之家
    1.首先要考虑地段,买内环线以内的商品房。价格高也不在乎。也有的买郊区清静幽雅之处,这些人往往有自备轿车或摩托车。
    2.要求住得宽敞,三房二厅二卫是最起码的。有的买同一楼层内相连的两套、三套商品房,打通墙壁,成了“一统天下”。
    3.买多层或者高层或者别墅都无所谓,要求商品房外观要“气派”,社区要安全。
    (三)中产之家
    中产阶层则介于小康和高收入者之间,买商品房时,并不斤斤计较于价格,但是也考虑价格。既希望住得宽敞,但是又不能超出自己的经济随能力。他们往往买中档商品房,买环线附近的地段。
二、购房投资者
    对于购房投资者来说,把握投资节奏,减少投资风险是最重要的。他们选择商品房时考虑以下条件:期房价格和现房价格之间的差距要大;实际上也就是“增值潜力”;要容易“甩”得掉,不会被“套”住。实际指所投资的商品房,容易卖得出去。不然,他们的资金也就给“套”住了。这与炒股票一样,“套”住是大忌。
    购房用于投资的客户可根据其投资方式分为如下二类:
    (一)干炒者
    何为“干炒”?它是指商品房还在建造过程中,甚至还只在图纸上,他们就买下这些期房。由于房价上涨甚快,未到入住,他们便把房子出手,从中得利。有的商品房尚未落成,房主己几度易人!这种“干炒”,每“炒”一回,那使房价位上迈一步!
    干炒的投资者们几乎不买现房。他们往往当商品房还在图纸阶段或者刚破土动工,就跟地产商签订了会同,开始分期付款给房地产商。这是因为买期房要比买现房合算。当商品房即将竣工,或者交房之后,投资者把商品房转手。两者之间的价差,减去投资利息,便是投资者的利润。
    (二)湿炒者
    何为“湿炒”?它是指商品房建成之后,待价而沽。有的等了几年。在他们认为房价涨到很“合算”的时候,把房子脱手。
    这批“炒手”们买商品房,并不是为了自己居住,而是为了营利。所以,投资者们买商品房,所关心的不是地段,也不是高层、多层、他们最关心的是“增值潜力”。所谓增潜力,是指所买的商品房在未来的年月涨价的幅度和速度。
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